Жилищный кодекс РФ

Общественный Интернет-мониторинг и оценка представительной власти России в 2006 году

Результаты экспертизы № 5

21 ноября – 1 декабря 2006 года

Содержание

Формулировка задания экспертам *

Ответы экспертов *

Лев Московкин, парламентский корреспондент газеты “Московская правда”, Москва *

Габдулла Исакаев, город Курган *

Елена Калиновская, аналитик-обозреватель газеты "Коммерческие вести", г. Омск *

Семенчишин Александр Николаевич, Министерство строительства и ЖКК Омской области *

Приложение. Вопросы, связанные с применением Жилищного кодекса Российской Федерации *

Попытка решения проблем монополистов за счёт граждан *

Владимир Римский, заведующий отделом социологии Фонда ИНДЕМ *

Формулировка задания экспертам

Экспертам предлагалось оценить нормы и возможную практику их применения для следующих федеральных законов:

  1. Федеральный закон № 188-ФЗ “Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 с изменениями, внесенными Федеральным законом № 199-ФЗ от 31.12.2005, которые вступили в силу с 1 января 2006 года.

С текстами проектов этих Федеральных законов и пояснительных записок к ним Вы можете ознакомиться на официальном сайте Государственной Думы РФ http://www.duma.gov.ru/ (раздел “Законодательная деятельность ГД”, в нём – “Законопроекты”, поиск по номеру законопроекта “Жилищный кодекс” - 51708-4) или на сайте Агентства консультаций и деловой информации “Экономика и жизнь” http://www.akdi.ru/GD/proekt/094885GD.SHTM.

Экспертам предлагалось по возможности кратко, конкретно и с приведением необходимых обоснований своих позиций ответить на следующие 8 вопросов:

  1. Насколько актуально, необходимо было принять новый Жилищный кодекс РФ в 2004 году? Насколько его нормы актуальны в 2006 и 2007 годах?
  2. Насколько хорошо проработаны нормы Жилищного кодекса РФ с юридической точки зрения?
  3. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены экономические интересы российских граждан?
  4. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены права собственности российских граждан на жильё?
  5. Как введение в действие норм Жилищного кодекса РФ повлияло и повлияет на развитие российской экономики в ближайшей и в среднесрочной перспективе?
  6. Какие субъекты экономической деятельности выиграли и выиграют от введения в действие норм этих федеральных законов, а какие проиграли и проиграют?
  7. Интересам каких социальных групп соответствуют нормы Жилищного кодекса РФ, интересам каких социальных групп они противоречат?
  8. Каковы будут социальные последствия применения норм Жилищного кодекса РФ на уровне городов и местных сообществ, регионов и Федерации в целом в ближайшей и в среднесрочной перспективе?

Ответы экспертов

Лев Московкин, парламентский корреспондент газеты “Московская правда”, Москва

  1. Насколько актуально, необходимо было принять новый Жилищный кодекс РФ в 2004 году? Насколько его нормы актуальны в 2006 и 2007 годах?
  2. Высоко актуальны.

  3. Насколько хорошо проработаны нормы Жилищного кодекса РФ с юридической точки зрения?
  4. Формально неплохо, но они явились итогом компромисса, в частности, председатель комитета Крашенинников отбил страховое лобби с нормой обязательного страхования жилья, также три нормы столичного лобби, включая обязательность ТСЖ. Помог в этом глава Росстроя Круглик. Итогом компромисса явилось то, что в ЖК существенные нормы непрямого действия, что как бы узаконило произвол.

  5. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены экономические интересы российских граждан?
  6. Практически не защищены (см. выше). Норма об окончании приватизации, которая в законе была отложена, по факту заработала за год до планировавшегося введения в действие ЖК, ордера уже не выдавали. Крашенинников многократно комментировал этот факт, он сначала даже благодарил журналиста за настырность, но наконец мы с ним разругались: все его законы начиная с либерализации УК в реальности приводят к обратному эффекту. Другие нормы ЖК для блага жильцов так и не заработали. Хованская провалившись с лоббированием, теперь грамотно пиарится на провалах ЖК, в частности 22 ноября на пленарке Думы говорила, что землю под домом в собственность не отдадут, за что земельный налог взимать?

  7. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены права собственности российских граждан на жильё?
  8. Одно с другим по факту мало связано, кодекс продвигался в основном для окончания бесплатной приватизации.

  9. Как введение в действие норм Жилищного кодекса РФ повлияло и повлияет на развитие российской экономики в ближайшей и в среднесрочной перспективе?
  10. Косвенно повлияет сильно, он странным образом способствует покупке жилья с инвестиционными целями, тем более, что других средств накопления нет, т.е. активные центры типа Москвы станут еще дороже и из них как после войны будут вымываться коренные жители, кто оказался вне русла перемен.

  11. Какие субъекты экономической деятельности выиграли и выиграют от введения в действие норм этих федеральных законов, а какие проиграли и проиграют?
  12. По цепочке от строительной сферы до руководства страны благодаря “кристаллизации коррупции”.

  13. Интересам каких социальных групп соответствуют нормы Жилищного кодекса РФ, интересам каких социальных групп они противоречат?
  14. Уже отвечено.

  15. Каковы будут социальные последствия применения норм Жилищного кодекса РФ на уровне городов и местных сообществ, регионов и Федерации в целом в ближайшей и в среднесрочной перспективе?

Можно понять из предыдущих ответов.

Габдулла Исакаев, город Курган

  1. Насколько актуально, необходимо было принять новый Жилищный кодекс РФ в 2004 году? Насколько его нормы актуальны в 2006 и 2007 годах?
  2. Необходимость принятия кодекса была много раньше, но по понятным причинам власть непопулярные решения (увести государство от ответственности за запущенность хозяйства) принимала исходя из выгод для себя - после выборов - безопасней.

    В 2006 и 2007 годах нормы Жилищного кодекса актуальны, но для большинства населения в том плане, как при таком кодексе конвертировать ранее не исполненные государством долги в обязательства перед нынешними собственниками жилья.

  3. Насколько хорошо проработаны нормы Жилищного кодекса РФ с юридической точки зрения?
  4. Проработаны очень хорошо с позиции государства, если целью является решить проблему реформирования за счет бедных.

    Не проработаны, если оперировать категориями общественной (общегосударственной) пользы. Направленность реформы - против бедных слоев, кроме создания напряженности в обществе, усугубляет нерешаемые государством проблемы демографии, резкого расслоения, неэффективности управления.

    О качестве проработки может свидетельствовать даже тот факт, что термин "ЭКСПЛУАТАЦИЯ" в законе употребляется только применительно к ТСЖ!

    В Кодексе нет реальных механизмов защиты от произвола поставщиков услуг, в то время как неоплата счетов влечет немедленные санкции.

    Антигуманность метода перехода на полную оплату услуг вытекает из того, что сама система ЖКХ пришла в наследство от СССР, где вода, энергия, как и воздух, - ничего не стоили, расценки были таковы, что никаких стимулов экономить эти ресурсы при проектировании жилья и коммуникаций не имелось. И вдруг, за всеобщий госбардак (не перестроив за счет государства всю систему ЖКХ) ответственность возложили на отдельных граждан, а государство ранее украденные средства от капремонтов зданий, повторно разворовало эти средства с помощью госчиновников, даже когда эти средства где-то формально фиксировались!

  5. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены экономические интересы российских граждан?
  6. Недостаточно защищены или почти не защищены. Практически произвол поставщиков услуг никак не пресекается, для борьбы с этим нужно положить полжизни. Государство устранено от реального контроля за монополистами. За непредоставляемые услуги взимается плата. Цены на предоставляемые услуги в 5-7 раз выше разумных. (Пример: Комбинат "Синтез", Курган, отказался от услуг Водоканала, организовав собственные источники воды, - скважины, чем в 9 раз сократил затраты.)

  7. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены права собственности российских граждан на жильё?
  8. Кодексом ослаблена защищенность несовершеннолетних членов семьи собственников жилища, что может (и приводит) к тому, что дети, например, пьяниц лишаются жилья по вине родителей и оказываются бездомными к моменту совершеннолетия, а нередко и малолетними выброшены из семьи и жилья и становятся бродяжками.

  9. Как введение в действие норм Жилищного кодекса РФ повлияло и повлияет на развитие российской экономики в ближайшей и в среднесрочной перспективе?
  10. Необоснованно улучшило положение монополистов, снизило возможности и стимулы у собственников жилья к улучшению своего жилищного положения, что влечет снижение спроса со стороны тех, кто больше всего нуждается в улучшении. Не породило реальной конкуренции в сфере услуг, что ведет к нежеланию вводить энергосберегающие технологии и иные достижения. Это никак не стимулирует экономического развития, фактор снижения числа многодетных семей повлечет снижение воспроизводства населения, и соответствующие экономические последствия. Улучшения экономики страны ни в ближайшей, ни в среднесрочной перспективе от ввода ЖК при нынешней коррумпированности, ожидать не приходится.

  11. Какие субъекты экономической деятельности выиграли и выиграют от введения в действие норм этих федеральных законов, а какие проиграли и проиграют?
  12. Фактически взаимосвязано с предыдущим вопросом.

    Необоснованно улучшилось положение монополистов, снизились возможности и стимулы у собственников жилья к улучшению своего жилищного положения (из-за дороговизны услуг и отсутствия у большинства средств), что влечет снижение спроса со стороны тех, кто больше всего нуждается в улучшении. Не породило реальной конкуренции в сфере услуг, что ведет к нежеланию вводить энергосберегающие технологии и иные достижения. Бедные лишаются шансов на качественное жилье, богатые используют рынок жилья, как средство вложения капитала. Лица, пользующиеся социальным жильем, (во многих случаях - это многодетные семьи) оказываются менее всего защищенными, у государства нет стимулов обеспечивать их надлежащим качеством жизни, - жильем.

  13. Интересам каких социальных групп соответствуют нормы Жилищного кодекса РФ, интересам каких социальных групп они противоречат?
  14. Более всего из этого закона выгоды извлекают чиновники и монополисты в сфере услуг. Противоречат эти нормы интересам бедных и средних слоев населения, пенсионеров, детей, молодежи.

  15. Каковы будут социальные последствия применения норм Жилищного кодекса РФ на уровне городов и местных сообществ, регионов и Федерации в целом в ближайшей и в среднесрочной перспективе?

Можно предположить, что в ближайшей перспективе (учитывая уровень коррупции) не произойдет никакого улучшения в качестве жизни, касательно жилищных условий, у большинства людей. На муниципальном уровне у власти нет никакой заинтересованности в создании самостоятельных управляющих структур, которые начнут у муниципалитетов требовать огромные долги государства за невыполненные капремонты. Поэтому создаются марионетки властей для управления имуществом далеко не в интересах собственников имущества. В среднесрочной перспективе у собственников жилья (при существенном снижении коррупции) появятся возможности ориентироваться в формах управления имуществом и сколь-нибудь реально влиять на жилищную политику, и возможно, слегка снизить давление монополистов.

Елена Калиновская, аналитик-обозреватель газеты "Коммерческие вести", г. Омск

  1. Насколько актуально, необходимо было принять новый Жилищный кодекс РФ в 2004 году? Насколько его нормы актуальны в 2006 и 2007 годах?
  2. Жилищный кодекс, или реформу ЖКХ, начинать нужно было давно. Ведь реформа ЖКХ началась вкупе с другими реформами, в частности с реформированием электроэнергетики. Другой вопрос – затянутость введения Жилищного кодекса. Да, это актуально не сваливать на жителей все нововведения сразу. Но ситуация такова, что когда бы не вводили отдельные статьи ЖК, они все равно свалятся на жителей страны, как снег на голову. Поэтому в том виде, в котором ЖК вводится сейчас, то есть сначала сам кодекс в 2004 году, а отдельные статьи через два - три года, это недопустимо. По моему мнению, либо отдельные статьи надо было вводить в 2006 году, то есть через полгода после вступления основного кодекса (март, 2005), либо вводить эти отдельные статьи частями. Жизненно необходим временный ЖК. Получилось так, что есть новый кодекс, но по нему жить пока нельзя, и по старому тоже нельзя.

  3. Насколько хорошо проработаны нормы Жилищного кодекса РФ с юридической точки зрения?
  4. Некоторые статьи должны быть прописаны более детально. Во-первых, статья 32 предусматривает изъятие собственности для государственных нужд. Более подробно должна быть описана государственная или муниципальная нужда, в каких случаях это возможно, в каких нет. Собственник должен предупреждаться об изъятии еще до того, как будет принято и зарегистрировано решение. Кроме того, определение выкупной цены, срок выкупа тоже должен быть прописан в законе. Есть вероятность давления власти на собственника при заключении с ним соглашения. То есть договорились выкупить через месяц, а реально деньги перечислили через полгода, за эти полгода рыночная цена недвижимости может подняться. Во-вторых, статьи, касающиеся управляющей компании. Практика показала, что управляющие компании заключают договоры, называют их как угодно, но только не договор управления. Соответственно, если собственник указывает, что по ЖК в договоре должно быть то-то и то-то, управляющая компания говорит, а у меня не договор управления. То есть в кодексе должно быть прописано, что любой договор с собственником жилого помещения в многоквартирном доме, касающийся обслуживания жилья, должен иметь определенные стандарты. То же самое касается и управляющей организации. Опять практика показывает, что управляющие организации говорят, нас ЖК не касается, мы не управляющая компания, а обслуживающая организация. Терминология управляющих компаний должна быть расширена, конкретизирована.

  5. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены экономические интересы российских граждан?
  6. Считаю, что не достаточно защищены экономические интересы граждан в части выкупа жилого помещения для государственных или муниципальных нужд. По поводу установления тарифов на обслуживание тоже есть небольшие замечания. Необходимо обязать управляющую организацию заблаговременно ознакомить всех жителей с экономическим обоснованием своих тарифов. Ввести в норму, что в договоре с собственником жилого помещения цена договора определяется только по согласованию с собственником.

  7. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены права собственности российских граждан на жильё?
  8. Про изъятие для государственных нужд я уже говорила выше. То есть в этом случае право собственности вообще поставлено под сомнение. Конечно, это очень скользкий вопрос и государству действительно может понадобиться собственность гражданина. Здесь чуть ли не отдельный закон должен быть, потому что вопрос очень сложный. Что касается общей собственности в многоквартирном доме, то и тут не все в порядке. Всем известно, что муниципалитеты сдают подвалы и чердаки в аренду, вышли какие-то правила, определяющие общую собственность в многоквартирном доме, но люди этих правил никогда не читали. Думаю, что ЖК должен был раз и навсегда решить этот вопрос.

  9. Как введение в действие норм Жилищного кодекса РФ повлияло и повлияет на развитие российской экономики в ближайшей и в среднесрочной перспективе?
  10. В ближайшее время нас ждет новый и совершенно дикий рынок в сфере обслуживания домов. Правила игры настолько непрозрачны, особенно для собственника, что управляющие компании просто в массовом порядке будут обманывать народ. Как следствие этого, тарифы на обслуживание будут расти. Затем, скорее всего, рынок успокоится, останутся крупные игроки, скорее всего приближенные к власти.

  11. Какие субъекты экономической деятельности выиграли и выиграют от введения в действие норм этих федеральных законов, а какие проиграли и проиграют?
  12. Тут надо понимать, что рыночные отношения в сфере ЖКХ очень опасны для власти. Отключат зимой тепло, свет, горячую воду, народ выйдет на улицу и говорить, какая плохая власть. Чтобы этого не допустить, местные власти возьмут под контроль эту область. Как это сделать? Договориться с “ручными” бизнесменами и всячески их поддерживать, войти с ними в долю. В результате выиграют отдельные бизнес-группы, настоящей конкуренции не получится, следовательно, проиграет более мелкий, независимый от власти бизнес. Ну, и проиграют, конечно, жильцы. ЖК поставил главное условие для собственника – собираться вместе и решать проблемы, а это очень трудно сделать. В результате люди не будут ходить на собрание, не будут участвовать в управлении своим домом, с них по-прежнему будут собирать деньги и предоставлять не очень качественную услугу. Конечно, проиграют не все граждане, кто-то сможет объединиться и решать свои проблемы, но большая масса нет.

  13. Интересам каких социальных групп соответствуют нормы Жилищного кодекса РФ, интересам каких социальных групп они противоречат?
  14. Достаточно защищены интересы тех, кто не имеет в собственности жилье, а получает его в социальный наем. Дальнейшего деления на группы делать не следует, так как здесь две группы собственники и несобственники. Нельзя сказать, что ЖК противоречит интересам собственникам, но отдельные нормы действительно не защищают собственника ни от власти, ни от бизнеса.

  15. Каковы будут социальные последствия применения норм Жилищного кодекса РФ на уровне городов и местных сообществ, регионов и Федерации в целом в ближайшей и в среднесрочной перспективе?

Так как выбор способа управления домом отложили еще на один год, то в ближайшее время ничего не изменится. Часть собственников, причем большая, вздохнет с облегчением и вообще не будет интересоваться управлением своим домом. Другая, более продвинутая, часть собственников будет “бороться” с управляющими компаниями, которые в период безвременья и темноты будут активно пользоваться неопределенностью на рынке. Мне кажется, что сделав очередную отсрочку, власть подставила сама себе подножку. Если участятся случаи жульничества со стороны управляющих компаний, то может получиться еще больший социальный взрыв, нежели если бы он был (если бы вообще был) после проведения конкурсов по выбору управляющих компаний.

Семенчишин Александр Николаевич, Министерство строительства и ЖКК Омской области

  1. Насколько актуально, необходимо было принять новый Жилищный кодекс РФ в 2004 году? Насколько его нормы актуальны в 2006 и 2007 годах?
  2. Жилищный вопрос для советского человека - главный в социальной политике государства. Идеологический лозунг "К 2000-му году - каждой советской семье по отдельной квартире" был по-своему точный, именно так мог быть описан ожидаемый социальный прогресс. Но Жилищный Кодекс положил конец такого рода ожиданиям - иллюзорным, но по сути понятным и справедливым. Он регулирует отношения с учётом тех условий, которые диктует сегодняшний день и рыночные условия.

    Одной из задач Жилищного кодекса - развития строительного рынка доступного жилья и его инфраструктуры таким образом, чтобы для покупателя цена жилья не превышала совокупного семейного дохода семьи за три года.

    В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, создаются условия для развития конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда, совершенствуются системы договорных отношений в ЖКХ.

  3. Насколько хорошо проработаны нормы Жилищного кодекса РФ с юридической точки зрения?
  4. Жилищный Кодекс, смысл которого в ужесточении определения прав и обязанностей собственника, - принят. И смотрите, какая образовалась ситуация: насколько заработают законы для развития ипотеки и строительного рынка, еще неизвестно.

    В очередной раз его принятие перенесено, вывод напрашивается один - люди не готовы, равно как и власти к его реализации, и существует ещё масса вопросов, которые необходимо решать, и решать правовым способом.

    Необходимо внести изменения в новый Жилищный кодекс. Отдельно должен быть принят закон, разрешающий муниципалитетам предоставлять субвенции или субсидии ТСЖ. В противном случае выделение средств на капремонт из местной казны, согласно бюджетному и налоговому законодательству, будет расцениваться не иначе как нецелевое использование казенных денег.

    Принятый Жилищный кодекс ущемляет интересы практически всех жителей. Согласно документу, затраты на текущий и капитальный ремонт будут производиться за счет средств собственников жилья.

  5. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены экономические интересы российских граждан?
  6. Нет ответа.

  7. Насколько действием норм Жилищного кодекса РФ обеспечены и защищены права собственности российских граждан на жильё?
  8. Появились как положительные возможности использования норм ЖК в интересах развития жилищной сферы, так и трудности, препятствующие использованию потенциала, заложенного в него законодателями. До введения ЖК почти все решалось за жителей без их участия, после его введения произошло окончательное перераспределение полномочий между собственниками жилых и нежилых помещений и органами местного самоуправления в вопросах установления способов управления многоквартирными домами.

    Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает при выборе способа управления три возможных варианта.

    Первый вариант: это самостоятельное непосредственное управление собственниками многоквартирного жилого дома, т.е. каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление, теплоснабжение и т. д. Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги, но при этом все собственники на основании решения общего собрания в качестве одной стороны заключают договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с одной обслуживающей организацией. Собственники по отдельности не могут заключить договор, так как общее имущество является неделимым, находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.

    Этот вариант, бесспорно, вызывает повышенную заинтересованность потребителей ЖКУ - он позволяет установить индивидуальные приборы учета получаемых ресурсов, регулирующие устройства и производить оплату по фактическому потреблению ресурсов. И за счет ресурсосбережения получить экономию денежных средств. На практике они получают множество продолжительных судебных тяжб, встречая жесткие препятствия со стороны РСО - ресурсообеспечивающих организаций, - и прямые договора с этими организациями заключаются, как правило, по судебным решениям. На первом этапе победа в заключении прямого договора на коммунальные услуги с РСО не создаст душевного комфорта и спокойствия, так как права и ответственность пока для многих не очень привычное явление.

    Второй вариант: создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Для создания ТСЖ необходимо провести общее собрание собственников и, получив более 50% голосов от общего количества собственников в многоквартирном доме, есть все основания при наличии соответствующей подтверждающей документации и протокола собрания зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо. Очень важно чтобы товарищества собственников не возглавили проходимцы, выдающие себя за успешных бизнесменов или представители криминальных структур.

    Так как в хозяйственной деятельности ТСЖ есть право сдачи в аренду, в наем либо продажу недвижимого имущества, находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома и улучшения данного имущества. При регистрации сделок с общим имуществом ТСЖ государственный орган не проводит экспертизы документов и не реагирует на уведомление о том, что сделка совершена за спиной членов ТСЖ.

    И еще немаловажный факт: реформаторы ставят ТСЖ чуть ли не в основу всей жилищной политики. Рапортуя о достижениях в создании ТСЖ, забывают отчитаться в соответствии с законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации №154-1, сколько выплачено компенсаций собственникам квартир за непроизведенный капитальный и текущий ремонт.

    Третий вариант: управление многоквартирным домом через управляющую организацию. Управляющей организацией может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, выбранное собственником на общем собрании многоквартирного дома.

  9. Как введение в действие норм Жилищного кодекса РФ повлияло и повлияет на развитие российской экономики в ближайшей и в среднесрочной перспективе?
  10. Нет ответа.

  11. Какие субъекты экономической деятельности выиграли и выиграют от введения в действие норм этих федеральных законов, а какие проиграли и проиграют?
  12. Нет ответа.

  13. Интересам каких социальных групп соответствуют нормы Жилищного кодекса РФ, интересам каких социальных групп они противоречат?
  14. Нет ответа.

  15. Каковы будут социальные последствия применения норм Жилищного кодекса РФ на уровне городов и местных сообществ, регионов и Федерации в целом в ближайшей и в среднесрочной перспективе?

Необходимо восстановление ответственности государства за обеспечение населения жильем, надежность функционирования инженерных сетей жилищно-коммунального хозяйства, ремонт жилого фонда, подъездов, подвалов, кровли, систем тепло-, водо- и электроснабжения за счет бюджетных средств до передачи домов на баланс жильцам.

Необходимо приостановить введение в действие Жилищного кодекса, признать долги государства и органов местного самоуправления по недофинансированию ЖКХ, сохранить в муниципальной собственности ЖЭК, МУРЭПы и объекты коммунального хозяйства, ограничить расходы граждан на всей территории Российской Федерации на оплату единственного жилья и коммунальных услуг, отменить налог на добавленную стоимость с услуг ЖКХ (18%) и другие.

Приложение. Вопросы, связанные с применением Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Все многоквартирные жилые дома (в которых большая часть квартир приватизирована) "является" муниципальной собственностью, передана департаментом городского хозяйства администрации г. Омска на праве хозяйственного ведения МУПам и находится у них на балансе.

Другая часть многоквартирных жилых домов с такой же ситуацией по приватизированным квартирам, находится в ведении акционерных обществ по запутанным основанием - это бывший ведомственный жилищный фонд, который при приватизации и акционировании производственных объединений не был включен (а в некоторых случаях и был) в планы приватизации, "оставался" в государственной собственности, но передавался вновь созданным АО Комитетом по управлению имуществом Омской области по договорам хозяйственного ведения. Такое положение вещей - нахождение не отдельных помещений, а многоквартирных жилых домов в которых помещения принадлежали нескольким собственникам в муниципальной или государственной собственности и раньше противоречило законодательству (ст. 244 ГК РФ), но по каким-то причинам не рассматривалось, сейчас, считаю, необходим приводить сложившуюся ситуацию в соответствие и с ГК РФ и с ЖК РФ.

Для этого, полагаю, органам местного самоуправления нужно отменять распоряжения департамента недвижимости администрации г. Омска, расторгать договора хозяйственного ведения, снимать дома с баланса МУПов, и совместно с иными собственниками выбирать способ управления такими домами.

2. Далее возникает проблема с нормой нового ЖК РФ - ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что в случае непринятия решения общим собранием о выборе способа управления многоквартирным жилым домом в течение года орган МСУ проводит конкурс. Проблема в установленном сроке - 1 год жилой дом "без руля" это прямая угроза жизни и здоровью граждан, проживающих в этом доме - это инженерные сети ГВС, отопления, находящиеся под давлением, электрооборудование под высоким напряжением, санитарная очистка домовладений, подготовка к эксплуатации в зимних условиях и пр.

Что делать? Вносить изменения в ЖК РФ? Или регулировать вопрос на уровне субъекта (которые будут противоречить ЖК РФ)? Делать это "что-то" необходимо срочно, считаю, что конкурсы необходимо проводить сразу, после расторжения договоров хозведения.

3. Следующая вытекающая отсюда же проблема - характер договора управления многоквартирным домом. Представляется, что управляющая организация это все те же МУПы и иные, быть может, быстро возникшие организации и ПБОЮЛ - то есть самостоятельные хозяйствующие субъекты. Рассмотрим случай, когда органы МСУ объявили конкурс, а на призыв никто не откликнулся (считаю, что такая ситуация может возникнуть по отдельным жилым домам, где неплатежи населения особенно масштабны, техническое состояние дома неудовлетворительно, его месторасположение "коммерчески неинтересно"). Что делать? Понуждать? Кого и на каких основаниях?

Рассмотрим другой случай, когда собственники многоквартирного жилого дома самостоятельно выбрали управляющую организацию - а управляющая организация по тем же мотивам и со ссылкой, к примеру, на территориальную отдаленность и возникающую в связи с этим проблематичность оперативного реагирования на аварийные ситуации, отказывается от заключения договора. Вопросы те же. Является ли его заключение обязательным для какой-либо управляющей организации? Признается ли этот договор публичным?

ЖК РФ (ст. 161) предусмотрена обязательность заключения договора для собственников помещений, но не для управляющих организаций. Относительно публичности договора управления, если руководствоваться только нормой ГК РФ (ст.426), возникают сомнения (та же территориальность, цена услуг). Считаю необходимо также внесение соответствующих изменений в ЖК РФ.

4. Следующий вопрос - участие собственников помещений в многоквартирном жилом доме - ст. 158 ЖК РФ (полагаю, что эта статья регулирует обязанности собственников и жилых и нежилых помещений в жилых домах, в отличие от статей 154-156, касающихся только жилых) в расходах на содержание общего, имущества соразмерно своей доле путем внесения платы в размере принятым решением их общего собрания, либо установленном органом МСУ - если собственники не приняли решение.

Первое - по истечении какого периода орган МСУ может "вмешаться" в отношения собственников помещений и на каком основании - в случае обращения кого-либо из собственников? Или органы МСУ должны держать на контроле ситуацию во всех жилых домах г. Омска?

Второе - предполагается иной порядок определения размера и внесения платы за содержание общего имущества у собственников нежилых помещений в жилых домах, чем установленный ст. 154-156 ЖК РФ. Следует ли предположить, что орган МСУ самостоятельно установит такой порядок, определит структуру платы за содержание общего имущества, которая будет отличаться от платы собственников жилых помещений за содержание общего имущества, либо это же самостоятельно могут сделать собственники нежилых помещений? Считаю, сразу можно предположить, что собственники нежилых помещений будут отказываться от участия в содержании такого общего имущества как лестничные клетки, площадки, камеры мусороудаления, колясочные и пр., санитарную уборку мест общего пользования и придомовых территорий и пр. С собственниками нежилых помещений будут заключаться договоры на иных условиях, чем с собственниками жилых? На мой взгляд, иные нормы ЖК РФ не разделяют собственников жилых помещений и нежилых в жилых при выборе способа управления жилым домом, создания и деятельности ТСЖ и пр.

Каким образом и кто будет контролировать порядок принятия решения собственниками нежилых помещений в жилых домах определения структуры платы, соответствия размера платы производимым затратам? Считаю не следует разделять обязанности по внесению платы за содержание общего имущества в многоквартирных жилых домах у собственников жилых и нежилых в жилых помещениях. Считаю необходимо внести соответствующие изменения в раздел 7 ЖК РФ.

Третье - не совсем понятен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество - кто их будет определять, как фиксировать (оформлять), вносить изменения, хранить эту информацию, распоряжаться ей? Считаю необходимо установить такой порядок. (Может обязать органы технической инвентаризации?)

5. Еще один вопрос по структуре платы за жилое помещение (ст. 1 54 ЖК РФ), которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению жилым домом и отдельно плату за содержание и ремонт жилого дома. Считаю это неверным. Причина очевидно в том, что новый ЖК изменил терминологию, ввел параллельно понятию "содержание" понятие "управление", или наоборот развел их, но результат один. Затраты на содержание и ремонт жилого дома согласно законодательству включают в себя все мыслимые и немыслимые расходы организации по оказанию этого вида услуг (и материальные, и зарплатные, и управленческие - в составе затрат 28 видов различных оплат различных действий) (см. Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства, утв. постановлением Госстроя РФ от 23 февраля 1999 г. № 9).

6. Иные проблемы с терминологией, которые мешают правильно применять ЖК РФ: Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд есть совокупность всех жилых помещений, согласно ст. 16 ЖК РФ жилые помещения есть индивидуальный жилой дом, квартира и комната, даны их определения (об удачности которых хотелось бы сказать ниже). Термин "многоквартирный жилой дом" появляется в ЖК "произвольно", и получается, что многоквартирный жилой дом не входит в понятие жилищного фонда, как и общежитие (ст. 92), дома маневренного фонда (без слова "жилого"), дома системы социального обслуживания, временного поселения, социальной защиты - к жилищному фонду отнесены только жилые помещения в этих домах, в отличие от норм ЖК РСФСР, (ст. 4 - находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд), Основ федеральной жилищной политики (ст. 1 Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания). Эта терминология идет вразрез с принятой терминологией огромного количества правовых актов в жилищной сфере - правил содержания жилищного фонда, использования, норм и правил технического состояния, проведения ремонта, реконструкции жилищного фонда, технического учета жилищного фонда, статистической отчетности.

В разрез с этими актами идет и такие формулировки в ЖК РФ как часть жилого дома, часть квартиры, которые следует воспринимать как самостоятельные объекты жилищных прав, что представляется неверным. Считаю необходимо вносить соответствующие изменения в ЖК РФ.

7. Из вышеизложенного возникает и следующая проблема - по реализации обязанности органами государственной жилищной инспекции в Российской Федерации осуществлять контроль в жилищной сфере. Согласно ст. 20 ЖК РФ государственный контроль осуществляется за использованием и сохранностью жилищного фонда, который как указано выше состоит только из индивидуальных жилых домов, квартир и комнат. КоАП РФ (ст. 7.22) предусматривает административную ответственность лиц ответственных за содержание жилых домов за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов. Органы государственной жилищной инспекции в Российской Федерации уполномочены на осуществление государственного контроля за соблюдением этих правил. ЖК РФ содержит понятие и предполагает установление Правительством РФ "требований к содержанию жилых помещений" и "требований к содержанию общего имущества многоквартирных жилых домов", "требований к жилым помещениям". Проконтролировать можно только то, что четко определено и в определенном объеме, учитывая отношение привлекаемых к ответственности лиц к действиям контролирующих органов. Исходя из смысла статей ЖК РФ можно сказать, что требований к содержанию общежитий и иных жилых домов специализированного жилищного фонда никто устанавливать и контролировать не собирается, а ведь это места проживания граждан, это их здоровье и жизнь и требования к их содержанию не должны отличаться от иных жилых домов.

Состав работ по содержанию и ремонту жилых домов, требования к их объему, качеству, режиму можно определить по подзаконным правовым актам, изданным ранее (это в первую очередь “Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда”, утвержденные Правительством РФ в 2003 году, СНиПы, ВСНы, Инструкции, утвержденные Госстроем России и пр. которые устанавливают требования к жилфонду, так сказать, иного состава и оперируют понятиями жилое здание (как род) и жилой дом (как вид)).

Кроме того, нормы ЖК по признанию жилых помещений непригодными, переводу жилых помещений в нежилые и наоборот, признание помещений жилыми и пр. опять же создает проблему - ведь все эти манипуляции можно проводить и с таким объектом как многоквартирный дом, общежитие и пр.

8. Еще один вопрос, связанный с терминологией и проблемами с осуществлением государственного контроля (ст. 7.21 КоАП РФ нарушение правил пользования жилыми помещениями) - ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профдеятельности или ИП деятельности безо всяких условий (оговорка – “если это не нарушает права и законные интересы граждан” – не существенна, потому что можно предположить, что доказывать это государственному жилищному инспектору в суде будет затруднительно с учетом подобных формулировок в ЖК). А мы все знаем, что без ОЮЛ в наше время без проблем можно развернуть любое производство и ограничение, установленное ч. 3 статьи не спасет ситуацию, потому что абсолютно не ясно, какое производство является промышленным и как определяется его характер в рамках ЖК. Необходимо ввести понятие промышленного производства в ЖК. Кроме того, считаю необходимо расширить перечень запрещающий размещение в жилых помещениях чего-либо - к примеру, устройство складов любых материалов.

Предусмотренные ч. 4 статьи условия носят, на мой взгляд, декларативный характер - каким образом можно проконтролировать соблюдает ли гражданин установленные требования, если жилище неприкосновенно. Тогда необходимо установить иной режим неприкосновенности жилых помещений, которые по достоверной (не анонимной) информации используются для осуществления проф. и ИП деятельности, а еще правильней - необходимо установить порядок согласования с каким-либо органом осуществления такой деятельности в жилом помещении и порядок контроля.

И вообще я считаю, что норму допускающую осуществление проф и ИП деятельности в жилом помещении необходимо исключить - любая деятельность предполагает увеличение количества посещений этого помещения неопределенным кругом лиц, а это в любом случае создает неудобство проживающим в подъезде гражданам и повышает опасность их жизни и здоровью.

9. Редакцию статей ЖК РФ: 30 - права и обязанности собственника жилого помещения, 4 - жилищные отношения, 17 - пользование жилым помещением необходимо изменить с учетом установления режима использования нежилых помещений в многоквартирных жилых домах. Считаю нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно использоваться в особом режиме, права и обязанности их собственников по владению ими должны также носить особый характер по сравнению с обособленными нежилыми зданиями, или помещениями расположенными в административных зданиях. В подтверждении мнения о недостатке проработки законодателем этого вопроса свидетельствует текст 4.10 ст. 23 в котором говорится о необходимости соблюдения требований к использованию нежилых в жилых, а таковых ЖК не установлено и не предусмотрено.

10. Согласно ст. 25 ЖК РФ новое понятие переустройство означает установку замену или перенос инженерных сетей и оборудования требующих внесения изменения в технический паспорт. Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) предусмотрен следующий состав действий по учету: съемка земельного участка, съемка, характеристика и техническое описание здания, строения, сооружения, определение технического состояния (физического износа) здания, строения и сооружения, его стоимости, учет принадлежности домовладения, здания, жилого помещения (квартиры), а утвержденная форма технического паспорта жилого помещения (квартиры) не содержит информации о расположении инженерных сетей, оборудовании, их материале изготовления, количестве и пр. То есть необходимо внести изменения в статью с иным определением переустройства, либо установить дополнительные требования к организации и проведению технической инвентаризации.

11. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот, его переустройство и перепланировка. Согласно ст. 22 ЖК перевод допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. Насколько мне известно, такое законодательство не содержит какого-либо порядка подготовки и оформления проекта переустройства и перепланировки помещений. Законодательство о градостроительной деятельности устанавливает порядок и требования к созданию архитектурного объекта (архитектурный объект - здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта) и, следовательно, на практике возникнут проблемы с предъявлением требований органом МСУ к подобной документации и желанием лиц признать их незаконными.

Согласно законодательству о градостроительной деятельности в случае, если строительные работы влекут за собой изменение внешнего архитектурного облика архитектурного объекта, необходимо наличие в документации разрешения на строительство, а в составе проекта - архитектурного решения (авторский замысел архитектурного объекта - его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации). Наличие таких документов не предусмотрено ст. 22 ЖК. Их наличие считаю абсолютно необходимым, поскольку все мы видим, что происходит в городе с тем самым архитектурным обликом при переводах жилых помещений в жилых домах в нежилые.

Кроме того, в ст. 22-24 ничего не говорится о таком основании для невыдачи разрешения на перевод, как наличие возможности устройства подъездных путей для загрузки товара (при их необходимости) и устройства парковочных мест для автотранспорта, и их проектного решения (проект благоустройства территории). Важность разрешения этих вопросов считаю очевидной - ситуация с необычайно возросшим количеством офисных помещений, помещений сферы услуг в жилых домах и недостаточно ответственный подход к процедуре выдачи разрешений и согласования переводов привела к тому, что к некоторым домам скоро можно будет добраться только с помощью летательных аппаратов и как минимум в респираторе.

Следующий не менее важный вопрос переводов, который требует дополнительной проработки это основание использования помещения в качестве нежилого - согласно ст. 23 это выдача разрешения на перевод или акт о вводе в эксплуатацию переведенного объекта в случае необходимости их перепланировки или переустройства. Считаю, что основанием должно быть получение собственником свидетельства о праве собственности на уже нежилое помещение. Исходя из практики, гражданами допускается очень много нарушений связанных с оплатой таких помещений на условиях жилых квартир и пр.

Следующий вопрос по переводам - считаю необходимо уточнить статью и дополнить ее указанием в заявлении на перевод его функционального назначения и порядок его изменения в дальнейшем (к примеру, если изначально было дано разрешение на перевод в целях использования его в качестве офиса, то при изменении его назначения на столовую или еще чего похуже необходимо получить разрешение и внести необходимые изменения в проект: шумоизоляция, вентиляция, термоизоляция и пр.).

12. Считаю необходимым дополнить ЖК РФ нормой о порядке переустройства и перепланировки нежилого помещения в жилом доме.

Попытка решения проблем монополистов за счёт граждан

Владимир Римский, заведующий отделом социологии Фонда ИНДЕМ

На предложение оценить нормы нового Жилищного кодекса РФ и возможную практику их применения откликнулось всего четверо экспертов, среди которых впервые оказался чиновник, занятый регулированием жилищной сферы в регионе, двое журналистов и правозащитник. Позиции экспертов оказались различными, во многом определяемыми их социальными статусами и уровнем заинтересованности в решении жилищных проблем большинства граждан.

Эти суждения экспертов и более подробные изложения их позиций, приведённые выше в их ответах на задававшиеся вопросы, можно, тем не менее, дополнить ещё одной позицией, которая кратко изложена ниже. Это дополнение целесообразно сделать для того, чтобы расширить спектр возможных экспертных оценок по теме проведённой экспертизы.

Жилищный кодекс РФ составлен в логике юридических решений проблем этой сферы, которые на нынешнем этапе её развития не являются решениями проблем обеспечения жильём и обслуживания жилищного фонда удовлетворительного качества для большинства российских граждан.

Нормы Жилищного кодекса РФ можно оценить как плохо проработанные с юридической точки зрения, потому что их формулировки нередко неточны, не квалифицируют однозначно юридический статус тех или иных действий и документов, не всегда соответствуют нормам других законов РФ. В частности, невозможно однозначно квалифицировать договор управления жилыми помещениями как публичный с вытекающими из этого ограничениями для собственников этих жилых помещений в отстаивании своих прав, в частности, в судебных процедурах. Другой аналогичный пример – неопределённость норм установления долей в правах собственников жилых помещений на общее имущество, в частности, на лестничные клетки, подвалы, площадки, камеры мусороудаления, колясочные помещения и другие. Нормы обеспечения контроля состояния жилищного фонда во многом декларативны: не определено юридически точно, что нужно контролировать, по каким критериям и как будет обеспечиваться доступ к контролируемым объектам. В некоторых случаях нормы Жилищного кодекса РФ некорректно определяют используемые в них понятия. Так понятие “многоквартирный жилой дом” используется, но нигде не имеет юридического определения, что создаёт возможности произвольной квалификации тех или иных действий должностных лиц и управляющих компаний, поскольку формально такой дом может, как включаться, так и исключаться из жилищного фонда.

Принятие Жилищного кодекса РФ обосновывалось в выступлениях политиков, государственных деятелей и в СМИ тем, что в новых экономических условиях невозможно применять нормы регулирования коммунального хозяйства, разработанные и введённые в действие ещё в советский период. Такое обоснование актуальности новых норм Жилищного кодекса РФ вряд ли можно признать в достаточной степени обоснованным, потому что эти новые нормы представлялись разработчиками Жилищного кодекса РФ, представителями органов государственной власти и руководителями коммунальных служб крупных российских городов как единственно возможные. Фактически, гражданам представлялись в период обсуждений проекта Жилищного кодекса РФ только те решения, которые позволяли бы снять с органов государственной власти ответственность за состояние жилищного фонда и коммунальной сферы в городах и других населённых пунктах и которые представлялись логичными с юридических позиций.

Нормы Жилищного кодекса РФ в большей или меньшей степени затрагивают права собственности и интересы большинства граждан. Но публичных обсуждений норм проекта этого федерального закона было недостаточно, в большинстве случаев возражения граждан и представителей различных общественных организаций о том, что новые нормы Жилищного кодекса РФ не решают проблем граждан, а во многих случаях создают им новые проблемы, просто игнорировались.

В частности, по новым нормам Жилищного кодекса РФ можно производить выселения из квартир тех нанимателей, которые имеют большие задолженности перед эксплуатирующими организациями. В результате систематического применения таких норм в нашей стране будет увеличиваться число бездомных, потому что в некоторых случаях такое выселение может производиться без предоставления муниципального жилья, а в других случаях у муниципалитетов такого свободного жилья не будет в наличии. При выселении родителей из таких квартир их дети не приобретают или теряют права на собственность жилых помещений, т.е. они так же будут пополнять число бездомных детей в нашей стране.

Другим примером дополнительных проблем для граждан может быть создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) в многоквартирных домах. В этих случаях граждане должны будут регистрировать эти как организации, платить дополнительные налоги и оплачивать определённые административные расходы ТСЖ. Таким образом, даже само создание ТСЖ заставит граждан повысить свои расходы на содержание жилищного фонда. Но при этом государственные и муниципальные органы власти снимают с себя ответственность за состояние жилищного фонда в этих домах. Теперь это будут проблемы членов ТСЖ, которые к тому же не смогут обращаться с коллективными исками в суды для отстаивания своих прав на проведение капитального ремонта жилых домов, их лифтового хозяйства и т.п. Причина очень проста – такие коллективные иски не принимаются российскими судами в соответствии с действующими нормами законодательства. Кроме того, ТСЖ может быть создано большинством (51%) голосов жителей многоквартирного дома, а затем его решения могут приниматься большинством голосов присутствующих на собраниях. Сами же собрания ТСЖ правомочны, если на них присутствует не менее половины его членов. Следовательно, на таких собраниях меньшинство, например, в 26% голосов жителей дома могут принимать решения, обязательные для всех. Компетентность жителей в решениях коммунальных проблем сомнительна, большинство таких проблем должны решать специалисты. А, кроме того, нормы создания и ведения деятельности ТСЖ не содержат процедур согласования мнений их членов, а ведь существенно различными могут быть и проблемы, и решения которые предлагают жители первых и последних этажей домов, бизнесмены и работники бюджетной сферы, семьи с детьми и без детей, представители молодёжи и старших возрастов, и т.п. Поэтому ТСЖ в его нынешнем варианте невозможно рассматривать как средство коллективных решений проблем жителей многоквартирных домов, но вполне возможно как средство легитимации отказов государственных и муниципальных служб от решений этих проблем. Это, в частности, показывает практика деятельности немногочисленных уже организованных ТСЖ и что противоречит многим публичным обоснованиям их необходимости, высказываемым политиками и государственными деятелями.

Такого рода возражения против введения в действие норм Жилищного кодекса РФ продолжают игнорироваться органами власти, государственного и муниципального управления и до настоящего периода. Но реальность оказалась несоответствующей логике норм нового Жилищного кодекса РФ, поэтому после его принятия в 2004 году вступление в силу некоторых его норм было отложено на определённый период, а некоторые другие нормы стали изменяться поправками к этому и другим федеральным законам. Но ни поправки, ни откладывание сроков вступления в действие норм Жилищного кодекса РФ не приводят их в соответствие с реальными потребностями большинства граждан нашей страны, в частности, обеспечение возможности получения жилья работающими гражданами, молодыми семьями, повышение качества обслуживания жилищного фонда при доступных тарифах на соответствующие услуги, проведение капитальных ремонтов в тех жилых зданиях и помещениях, для которых подошли технологические сроки, и т.п. Но, поскольку сами эти нормы реальных проблем не решают, откладывание вступления их в действие практически ничего не меняет.

Экономические интересы большинства мало и средне обеспеченных российских граждан новые нормы Жилищного кодекса не защищают. Органы государственной и муниципальной власти в соответствии с ними не будут заниматься регулированием, контролем и ограничением тарифов на жилищно-коммунальные услуги. При этом гражданам на общем собрании жильцов многоквартирного дома предлагается принять решение о том, с какой эксплуатирующей организацией они будут заключать договор на такое обслуживание. Муниципальные эксплуатационные организации, предоставляющие жителям многоквартирных домов жилищно-коммунальные услуги, работают, чаще всего, неэффективно и не способны существенно изменить к лучшему состояние жилищного фонда и коммунальных коммуникаций. Поэтому у жильцов многоквартирных домов может возникнуть желание отказаться от услуг таких муниципальных организаций. В этом случае Жилищный кодекс РФ предлагает им заключить договор с эксплуатирующей жилищный фонд организацией частного бизнеса. Фактически, такие организации будут посредниками между жителями многоквартирных домов и конкретными службами, осуществляющими ремонт и эксплуатацию конкретных объектов коммунальной инфраструктуры: вывоза и утилизации бытового мусора, электрических, тепловых, газовых, водопроводных, канализационных, телефонных сетей, сетей кабельного телевидения, проводного радио и т.п. В силу невысоких тарифов и высокого уровня износа большинства объектов жилищной сферы интерес для частного бизнеса представляют только относительно новые жилые дома, предназначенные для проживания граждан с достатком существенно выше среднего. Остальные дома не будут приносить частному бизнесу нормы прибыли, обеспечивающие экономическую эффективность его деятельности. Можно прогнозировать, что в этих случаях частные эксплуатирующие организации будут стремиться повышать коммунальные тарифы и тарифы на обслуживание многоквартирных жилых домов, оставляя при этом минимальными затраты на производство соответствующих услуг. Следовательно, качество таких услуг будет невысоким. В результате публичные декларации политиков и государственных деятелей о более высоком качестве коммунальных услуг, которые будут предоставлять жильцам многоквартирных домов, вряд ли будут соответствовать реальности.

В результате применения норм Жилищного кодекса РФ государство фактически откажется от защиты экономических интересов граждан по следующим причинам. Во-первых, как это следует из норм Гражданского кодекса РФ, общее собрание жильцов многоквартирного жилого дома не может иметь юридического статуса, достаточного для признания государством договорённостей таких общих собраний с организациями, предоставляющими гражданам коммунальные услуги. В случае предоставления таких услуг ненадлежащего качества или непредставления их вообще государство с помощью судебных или административных процедур не будет обязано обеспечить выполнение коммунальными организациями своих обязательств по их договорённостям перед общими собраниями жителей многоквартирных домов. Во-вторых, если жители многоквартирных домов на общих собраниях решат доверить управление своими домами организациям частного бизнеса, то регулирование условий и тарифов предоставления коммунальных услуг и услуг по эксплуатации жилых зданий будет производиться только на условиях частного бизнеса, государство в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ не будет требовать даже выполнения стандартов такого обслуживания жителей. В-третьих, если многоквартирных домов на общих собраниях решат доверить управление своими домами муниципальным организациям, у них и у органов государственной власти не появится больше финансов и других материальных ресурсов для решения проблем жителей этих домов. Но у муниципальных организаций появится ещё и моральное право не повышать уровень оказания своих услуг, потому что Жилищный кодекс РФ их к этому не обязывает, а предлагает возможность поменять поставщика этих услуг. Но результат такой смены поставщика коммунальных услуг вряд ли будет в интересах граждан по описанным выше причинам.

Фактически, вводя в действие Жилищный кодекс РФ, органы государственной власти пытались решить не проблемы граждан, а свою проблему – отказаться от обязательств по выполнению ремонта жилищного фонда и обслуживающей его инфраструктуры, на который в масштабах государства уже нет финансовых и материальных средств.

Несмотря на декларируемую альтернативность в предоставлении гражданам коммунальных услуг и услуг по эксплуатации жилищного фонда этой альтернативности в реальности не будет, потому что Жилищный кодекс РФ не содержит мер противодействия монополизму в поставках услуг по вывозу и утилизации бытового мусора, обеспечения работы канализационных систем, поставкам электроэнергии, тепла, газа, воды, обеспечения телефонной, телевизионной и радио связи. В большинстве российских городов и других населённых пунктов эти услуги поставляются монополистами или несколькими организациями, подконтрольными органам власти соответствующих уровней. При сниженном в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ уровне государственного и муниципального контроля за предоставлением этих услуг и при довольно высоком уровне коррупции в этой отрасли поставщикам этих услуг будет сравнительно несложно договориться между собой и с чиновниками о ценах и тарифах, а также об уровне качества услуг в своих интересах в ущерб интересам граждан. Поэтому следует признать, что Жилищный кодекс РФ составлен в интересах монополистов в сфере предоставления коммунальных услуг и услуг по эксплуатации жилищного фонда. Они смогут существенно снизить свои издержки и не повышать затраты на обеспечение качества таких услуг. А представители малого и среднего бизнеса, особенно желающие оказывать такие услуги более высокого, чем монополисты качества, будут иметь невысокую норму прибыли и со временем окажутся либо банкротами, либо должны будут становиться частью монополистических организаций в отрасли коммунального хозяйства. Это естественный сценарий развития рынка любых услуг, но при сниженном уровне государственного и муниципального контроля в отрасли коммунального хозяйства после введения в действие норм Жилищного кодекса РФ в полном объёме будет происходить конкуренция не за потребителя этих услуг, а за доступ к ресурсам органов власти, государственного и муниципального управления.

В результате для большинства граждан не произойдёт повышения качества предоставляемых коммунальных услуг и услуг по эксплуатации жилищного фонда, они просто не будут представлять интерес ни для органов власти, ни для частного бизнеса. Выиграют от введения в действие норм Жилищного кодекса РФ только социальные группы, связанные с государственными или муниципальными организациями в отрасли коммунального хозяйства, например, члены их семей, и с монополистами в предоставлении коммунальных услуг и услуг по эксплуатации жилищного фонда. Возможно, выиграют и представители высокообеспеченных социальных групп, способных оплачивать эти услуги по повышенным тарифам и обеспечивать предоставление их с высоким качеством. Новые нормы Жилищного кодекса РФ для таких высокообеспеченных социальных групп создают возможности легитимации тех процедур получения ими коммунальных услуг и услуг по эксплуатации жилищного фонда в организациях частного бизнеса. И обслуживать запросы представителей таких социальных групп частный бизнес будет, безусловно, заинтересован.

Жилищный кодекс РФ содержит некоторые нормы, которые можно оценить как коррупциогенные, т.е. либо прямо способствующие коррупции в этой сфере, либо создающие условия для её проявлений.

В частности, нормы о возможности изъятия собственности для государственных и муниципальных нужд сформулированы так, что практически можно почти всю землю на территории какого-то города объявить изъятой для муниципальных нужд. В результате становится невозможной приватизация участков земли бизнесменами для ведения частного бизнеса и гражданами или их объединениями для обеспечения своих прав на жилище. Такие примеры уже есть в нашей стране. И эти примеры показывают, что такие нормы Жилищного кодекса РФ позволяют органам власти, государственного и муниципального управления фактически полностью распоряжаться земельными участками в городах, как это было в советский период. Нормы нового Жилищного кодекса РФ в этом отношении не реализуют декларированные при его разработке принципы соответствия его норм защиты прав собственности граждан и их прав на жилище.

Ещё одним примером коррупциогенных норм Жилищного кодекса РФ являются нормы, регулирующие деятельность управляющих компаний. Эти нормы сформулированы так, что управляющие компании могут получать оплату за предоставление коммунальных услуг, но не обеспечивать права граждан на жилище и на высокое качество обслуживание их квартир и домов. Высокое качество коммунальных услуг по этим нормам становится доброй волей управляющих компаний, которое гражданам практически нереально заставить их обеспечивать. И можно предположить, что в такой ситуации интересы частного бизнеса в сфере предоставления коммунальных услуг будут приводить к постоянному повышению тарифов на них при их невысоком качестве для всемерного снижения издержек.

Складывающаяся ситуация с вступлением в действие новых норм Жилищного кодекса РФ, скорее всего, должна быть оценена как неадекватность решений проблем жилищной сферы нашей страны, описанных в новом варианте Жилищного кодекса РФ. Если органы государственной и муниципальной власти действительно имеют целью обеспечить решения этих проблем, то какой бы ни была концепция регулирования жилищной сферы, предложенной разработчиками этого федерального закона, сам Жилищный кодекс РФ должен быть разработан повторно. Иначе невозможно будет добиться системности и ресурсной обеспеченности решений проблем жилищной сферы. Опыт законотворческой деятельности постсоветского периода в нашей стране показывает, что поправками это обеспечить невозможно.